酒店市场供大于求?RevPAR和品牌会告诉你真相

  虽然 2018 ALIS Summer Update的“View from the boardroom”中的高管们认为,酒店业在这一周期仍有很多机会,但他们认识到酒店经营者面临着诸多挑战。

  Integrated Capital管理合伙人Kenneth Fearn说,减税和企业增长的东风将推动酒店行业发展。油价上涨还不足以损害旅游业发展,企业支出依然很强劲,酒店业发展潜力巨大。

  然而,他关注的是不断增长的供应和新品牌的数量。

  “我现在担心的是品牌的全球化扩张,”他表示,在某种程度上,你会担心酒店业会变成这样一种商品,而不是聚焦在真正的品牌化和差异化。“我不能像几年前那样清楚地看到它。”

  Kenneth Fearn谈论酒店业现状,Pat Pacious认真地聆听 . (Photo: Bryan Wroten)

  Noble Investment Group首席执行官Mit Shah表示,公开市场似乎相信,酒店看起来供大于求。酒店经营者告诉贷方,供应从来没有导致过经济衰退。这在某些市场是正确的,但在其他市场上则更具挑战性。他表示,酒店与经济相关的最大问题在于:无法对需求进行定价,必须不惜代价地吸引劳动力,以及在酒店交易过程中所产生的物业税和不断上升的利率。

  “当你把所有这些囊括其中,它肯定不会给酒店发展机会带来巨大的安慰,但是只要需求持续发展,这种能力确实可以让你产生合理化的利润。”

  Champion Hotels首席执行官Champ Patel引用了一篇关于Oklahoma建造房屋的文章,一位建筑商说,由于建筑成本增加了40%,尤其是木材价格的上涨,导致最终房屋售价没有达到预期而给公司带来亏损。

  在过去的几年里,公司每年建造10-12家酒店,“我们现在也放慢了速度,”现在每年可能只会开发3-5家。

  交易与并购

  精选国际酒店集团总裁兼首席执行官 Pat Pacious表示,酒店业的整合将继续下去。仍有部分独立品牌将继续与获客成本做斗争。因为还有其他成本考虑,是否降低获客成本是个大问题。

  “如果你看看世界,只有27%的酒店库存来自于六大连锁集团。我认为,从这个角度来看,品牌有很大的发展空间。”

  在过去的24个月里,Noble一直都是个净卖家,因为市场上没有太多的东西。Shah表示,定价有益于净卖家。“我们认为这可能是未来六个月的转折点。”

  Fearn表示,Integrated Capital 也是净卖家,过去18-24个月里没有新的收购。他认为,现有酒店的结构陈旧速度要快得多,因为人们很快就会对新项目失去吸引力,更快地去选择那些“精选服务”酒店。

  Shah表示,因为人们渴望获利,未来几年内,非贸易空间将在酒店行业扮演一个角色。尽管这个行业有很多资本,但不是针对任何人,它的焦点会放在规模和RevPAR超过100美元的酒店。一个例外,脱胎于拉昆塔控股的新房地产投资信托CorePoint Lodging,把焦点放在那些 RevPAR不到100美元的酒店。

  “公开市场对此一无所知,因为它们一般都是RevPAR势利者。”他指出,Hotel Properties以55美元(RevPAR)上市,而现在则是122美元。他们一直在经历这个过程,不是因为他们在55美元赚不到钱(实际上,他们转了很多),这只是在公开市场的引力。”

  品牌价值

  Pacious 指出,消费者不想要“模板化”( cookie-cutter)的体验。当他们预订酒店时,他们想知道他们所在的市场是怎样的。在新奥尔良 Cambria,设计、啤酒和艺术都受到了当地的启发;Nashville、Tennessee的Cambria 都是关于乡村音乐的,酒店大堂还有个大舞台。

  他说:“你必须找开发人员来帮助品牌适应市场。米色盒子早已不见了。”

  Fearn表示,Integrated Capital在品牌上一直徘徊不前。它在南卡罗来纳州的默特尔比奇购买了一家没有品牌的491间客房的酒店,大约两年前拥有31英亩和四分之一英里的私人海滨土地。当公司正要考虑如何处置时,很多主流品牌找上门来,最终选择了希尔顿逸林这个品牌。

  Fearn认为,让品牌对物业感兴趣,这对贷方来说算是种安慰,尤其是它们的预定系统。消费者现在不太喜欢看品牌,因为互联网改变了游戏规则,它可以让客人享受一切。

  Fearn 说,他的公司现在正在寻找软品牌或独立酒店。虽然他依然相信品牌的力量,但是他的孩子们却对品牌没有什么忠诚度。

  Pacious 说精选国际的11个品牌给了他们很多自由的选择。

  “当你拥有30个品牌的时候,你就必须要将它们区分开来,否则对业主就没什么意义。这个挑战太大了。”他认为,这对品牌经理来说可能是有意义的,但对于在基层的人来说是没有意义的。

  有太多的人,对“什么是品牌及品牌所代表的东西”产生了模棱两可的解释,品牌也会为了“大”而变得越来越大。

  “如果我们已经有了Comfort 或者Cambria,我们就没有必要在它们上面再去添加更多的品牌。”Pacious表示。


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